• <i id="ztuhe"><bdo id="ztuhe"><input id="ztuhe"></input></bdo></i>
    <i id="ztuhe"></i>

    1. <i id="ztuhe"></i>

    <i id="ztuhe"><bdo id="ztuhe"></bdo></i>
       無障礙    長者助手 我的收藏   收藏
      政府信息公開 規章庫

      東莞市人民政府辦公室政府信息公開

      索引號: 11441900007330010D/2023-00345 分類:
      發布機構: 東莞市人民政府辦公室 成文日期: 2023-03-29
      名稱: 東莞市人民政府辦公室關于印發《東莞市“三舊”改造補償安置成本核算暫行指引》的通知
      文號: 東府辦〔2023〕5號 發布日期: 2023-04-11
      主題詞:
      【打印】 【字體:    

      東莞市人民政府辦公室關于印發《東莞市“三舊”改造補償安置成本核算暫行指引》的通知

      發布日期:2023-04-11  瀏覽次數:-
      (市政府規范性文件編號:東府規2023004號)

      東莞市人民政府辦公室關于印發《東莞市

      “三舊”改造補償安置成本核算

      暫行指引》的通知

      東府辦〔2023〕5號


      各鎮人民政府(街道辦事處),市府直屬各單位:

        現將《東莞市“三舊”改造補償安置成本核算暫行指引》印發給你們,請認真貫徹執行。


      東莞市人民政府辦公室

      2023年3月29日    


      東莞市“三舊”改造補償安置成本核算

      暫行指引

      第一章 總則

        第一條 為進一步深化創新改革,明確“三舊”改造(城市更新)區片容積率和區片地價計收補償安置成本,打造“三舊”改造(城市更新)陽光工程,激發“三舊”改造(城市更新)生機活力,助力項目提速、提質、增效,根據《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》(廣東省人民政府令第279號)《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》(粵府〔2019〕71號)等規定,結合本市實際,制定本指引。

        第二條 本指引遵循政府引導、市場參與、尊重歷史、公平清晰的理念與原則,按照“基礎補償+增值共享”的思路,設定全市統一、公開透明、簡明易行、科學合理的補償安置成本核算標準。

        第三條 本指引適用于全市“三舊”改造(城市更新)區片容積率和區片地價計收補償安置成本核算,具體包括全市采用政府主導模式和公開招引實施主體模式實施的“三舊”改造(城市更新)項目。本指引不適用于國有土地上房屋征收與補償,國有土地上房屋征收按照《國有土地上房屋征收與補償條例》(中華人民共和國國務院令第590號)和《東莞市國有土地上房屋征收與補償辦法》(東府〔2022〕41號)執行。本指引是全市“三舊”改造(城市更新)補償安置指導標準,各鎮街(園區)應結合本指引和工作實際制定屬地具體補償安置標準。

        第四條 啟動“三舊”改造(城市更新)項目時應當明確項目補償安置時間界限,原則上自各鎮街(園區)項目改造啟動公告發布之日起,項目范圍內未經批準實施的新建、擴建、改建和改變用途等不當行為增加的補償安置費用、補償安置項目,均不納入補償安置成本核算范圍。

        第五條 由具備資質的第三方測繪機構對項目拆除范圍內土地、建(構)筑物的權屬類型、區位、用途、結構、面積等情況開展測繪和權籍調查,經技術審查單位審查確認后,確定補償安置范圍。

        第六條 補償安置成本核算內容主要包括:(一)土地補償;(二)建筑物主體補償;(三)房屋裝飾裝修補償;(四)構筑物、附屬物補償;(五)搬遷費補償;(六)臨時安置費(非住宅類物業的物業置換包含臨時安置費);(七)停產停業損失;(八)獎勵等。

      第二章 非住宅類物業改造核算標準

        第七條 非住宅類物業采取物業置換和貨幣補償相結合模式,改造用途可分為工業、商服和住宅。

        第八條 非住宅類物業改造為工業用途的,土地和地上建筑物分別核算,土地按照本條規定采取物業置換,置換物業性質為可分割轉讓的產業用房。地上建筑物按照本條規定采取貨幣核算。其他地上構筑物和附屬物、搬遷費、停產停業損失等按照本指引第十條至第十二條規定采取貨幣核算。具體按照以下標準核算:

       ?。ㄒ唬┪飿I置換比例

        以權籍調查確認的土地面積為基數,規劃凈用地面積占拆除范圍面積不低于70%的,結合置換物業建安成本,按照一定比例核定置換物業的建筑面積(詳見下表)。規劃凈用地面積占拆除范圍面積低于70%的,可按照一定比例適當降低置換物業的建筑面積。

      類型

      建安成本

      <2500元/平方米

      2500-3000元/平方米

      >3000元/平方米

      國有出讓建設用地

      1:0.65

      1:0.6

      1:0.55

      集體建設用地

      1:0.7

      1:0.65

      1:0.6

       ?。ǘ┙ㄖ锖怂銟藴?/p>

      現狀類型

      結構

      主體補償核算標準

      (元/平方米)

      裝修補償核算標準
      (元/平方米)

      綜合樓

      框架結構

      2500元/平方米

      綜合樓、商業鋪面裝修補償核算標準為1000元/平方米,附屬及簡易建筑不作裝修補償。

      磚混結構

      2000元/平方米

      夾層(層高≥2.2米)

      1500元/平方米

      夾層(層高<2.2米)

      1000元/平方米

      商業鋪面

      首層

      6000元/平方米

      夾層(層高≥2.2米)

      1500元/平方米

      夾層(層高<2.2米)

      1000元/平方米

      二層以上

      按照相應的綜合樓或廠房主體標準核算

      廠房

      框架廠房

      1500元/平方米

      廠區內獨立的辦公樓裝修補償核算標準為1000元/平方米,廠區內宿舍樓、廠房裝修補償核算標準為500元/平方米,附屬及簡易建筑不作裝修補償。

      磚混廠房、鋼結構廠房

      1000元/平方米

      附屬及簡易建筑

      400元/平方米

      廠區內獨立的辦公樓、宿舍樓主體補償按照綜合樓標準核算,廠區內非獨立的辦公樓、宿舍樓主體補償按照廠房標準核算。

      建筑物主體結構類型不在上述核算標準范圍內的,可委托具備資質的第三方評估機構對建筑物主體進行評估,經評估督導后確定核算費用。

        “三舊”改造(城市更新)項目的建筑物實際補償應根據上述核算標準,結合建筑物年限、結構、現狀等因素,設定項目建筑折扣率。

        第九條 非住宅類物業改造為商服、住宅用途的,土地和地上建筑物整體核算,按照本條規定采取物業置換,其他地上構筑物和附屬物、搬遷費、停產停業損失等按照本指引第十條至第十二條采取貨幣核算。

       ?。ㄒ唬τ趪谐鲎尩纳谭玫?,結合現狀建筑物的具體情況,按照權籍調查確認的建筑面積,置換不超過同等建筑面積的商業用房。

       ?。ǘ┏龂谐鲎尩纳谭玫赝?,其余物業置換比例按照以下標準確定:國有出讓建設用地按照權籍調查確認的土地面積置換1:0.4比例商品住宅;集體建設用地按照權籍調查確認的土地面積置換1:0.5比例商品住宅。

        第十條 以不重復補償為原則,構筑物及附屬物由具備資質的第三方評估機構進行評估,經評估督導后確定核算費用?;蛘呔C合考慮評估規范、同類型安置案例等因素,明確各類構筑物及附屬物核算費用。

        第十一條 生產經營設施、設備等由具備資質的第三方評估機構進行評估,經評估督導后確定搬遷補助費用。不能搬遷或者拆除后無法恢復使用的,按照評估和評估督導后確定的重置成新價核算成本。

        第十二條 有合法經營手續的經營性場所(含經營性場地和房屋),且相關生產經營活動存續的,以權籍調查確認的建筑面積為核算基數,停產停業損失按照該鎮街(園區)同類型房屋市場租金進行核算,停產停業期限按照6個月計算;或者根據稅務部門出具的納稅情況等證明,按照補償安置方案發布前1年內企業實際月平均稅后利潤核算不超過6個月的停產停業損失。

        第十三條 涉及集體土地流轉、以租代售、股權合作等歷史情況,由集體經濟組織結合歷史協議約定和相關法律法規,經集體經濟組織表決,在整體補償安置中包干處理。

      第三章 住宅類物業改造核算標準

        第十四條 住宅類物業采取物業置換和貨幣補償相結合模式,符合置換條件的土地及地上住宅房屋采取物業置換,不符合置換條件的土地和地上住宅房屋、地上構筑物和附屬物、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失等采取貨幣核算。

        第十五條 集體土地及地上住宅房屋采取整體核算,以權籍調查確認的面積為基數,按照以下比例核定置換物業的建筑面積:

       ?。ㄒ唬τ谌〉眉w土地使用證、不動產權證或其他有效權屬證明的私人住宅用地,四層以下(含本數)已建房屋按照權籍調查確認的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅。項目不具備保障性商品住宅置換條件的,四層以下(含本數)已建房屋按照權籍調查確認的建筑面積置換不超過1:0.75比例商品住宅。

       ?。ǘ┪慈〉眉w土地使用證、不動產權證或其他有效權屬證明的私人住宅用地,四層以下(含本數)不超過600平方米的已建房屋,按照權籍調查確認的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅。項目不具備保障性商品住宅置換條件的,四層以下(含本數)不超過600平方米的已建房屋,按照權籍調查確認的建筑面積置換不超過1:0.75比例商品住宅。

       ?。ㄈ┥鲜鑫飿I置換比例為整體核算標準,各項目根據實際情況制定具體物業置換方案。經權籍調查確認的私人住宅用地,地上已建房屋建筑面積小于私人住宅用地面積的,置換物業建筑面積可按不超過私人住宅用地面積核定。經權籍調查確認的空宅基地,置換物業建筑面積不超過具體物業置換方案確定的私人住宅用地首層置換比例的三分之二。

       ?。ㄋ模嘁嫒擞卸嘧谧≌玫?,對未取得集體土地使用證、不動產權證或其他有效權屬證明的私人住宅用地,按照各宗用地獨立計算并累加總置換面積,權益人累計置換商品住宅和保障性商品住宅總面積超出600平方米,或者置換商品住宅總面積超出450平方米的部分,只作貨幣補償,不作物業置換。

       ?。ㄎ澹┙洐嗉{查確認的庭院地,按照3000元/平方米進行補償安置成本核算。不符合物業置換的住宅房屋建筑面積,按照主體結構類型給予補償安置,核算標準為框架結構3000元/平方米,磚混結構2500元/平方米,夾層(層高≥2.2米)1500元/平方米,夾層(層高<2.2米)1000元/平方米。建筑物主體結構類型不在上述核算標準范圍內的,可委托具備資質的第三方評估機構進行評估,經評估督導后確定核算費用。

       ?。┦讓訛樯虡I用途,有合法經營手續且相關生產經營活動存續的,根據實際情況,另對首層建筑面積按照不超過2000元/平方米的標準進行補償安置成本核算。

        第十六條 對于國有劃撥私人住宅用地及地上住宅房屋,參照取得集體土地使用證或不動產權證的集體性質私人住宅用地及地上住宅房屋的標準進行核算。對于國有出讓土地上住宅房屋,結合現狀建筑物的具體情況,按照不超過原建筑面積置換同等性質的物業。

        第十七條 建筑物室內裝修裝飾,住宅、綜合樓、商業鋪面裝修最高核算標準不超過1000元/平方米,具體核算費用由鎮街(園區)結合建筑物年限、現狀等因素設定,附屬及簡易建筑不作裝修補償。

        第十八條 以不重復補償為原則,構筑物及附屬物由具備資質的第三方評估機構進行評估,經評估督導后確定核算費用?;蛘呔C合考慮評估規范、同類型安置案例等因素,明確各類構筑物及附屬物核算費用。

        第十九條 集體土地上住宅房屋建筑面積100平方米以下(含本數)的,按照每棟2萬元核算搬遷費;建筑面積100平方米以上的,按照每棟3萬元核算搬遷費。國有土地上住宅房屋建筑面積100平方米以下(含本數)的,按照每戶(棟)2萬元核算搬遷費;建筑面積100平方米以上的,按照每戶(棟)3萬元核算搬遷費。鎮街(園區)也可根據同類型安置案例明確搬遷費核算標準。

        第二十條 實行物業置換的房屋,以所獲得的置換物業面積為基數,按照該鎮街(園區)同類型房屋市場租金標準支付臨時安置費。臨時安置費自原址房屋交付之日起,發放至置換物業面積交付之日后3個月止。

        第二十一條 實行物業置換的房屋,權益人需置換車位的,應通過置換物業面積進行車位置換,置換物業面積100平方米以下(含本數)的,以10平方米商品住宅置換最多1個產權車位。置換物業面積100平方米以上的,每100平方米以10平方米商品住宅置換最多1個產權車位。

        第二十二條 有合法經營手續的經營性場所(含經營性場地和房屋),且相關生產經營活動存續的,以實際經營部分的建筑面積為核算基數,停產停業損失按照該鎮街(園區)同類型房屋市場租金進行核算,停產停業期限按照6個月計算;或者根據稅務部門出具的納稅情況等證明,按照補償安置方案發布前1年內企業實際月平均稅后利潤核算不超過6個月的停產停業損失。

        第二十三條 權益人屬于低保戶,或者經認定存在其他特殊情形生活困難的,根據實際情況給予合理保障。

        第二十四條 對于按照要求完成簽約、搬遷、移交等程序的私人住宅用地權益人,可給予以下獎勵:

       ?。ㄒ唬┗刭彧剟睿核饺俗≌玫厣弦呀ǚ课萁ㄖ訑党^三層(不含三層)的,允許權益人以優惠價格購買本項目范圍內的辦公用房,購買面積不得超過權益人私人住宅用地第四層建筑面積,且不大于150平方米。

       ?。ǘ┴泿弄剟睿航Y合具體時間節點設置差異化獎勵,整體獎勵核算成本不超過上述私人住宅類物業(不含舊村改造集體物業)補償安置成本核算費用總額3%。涉及物業補償部分,按照補償物業的區片樓面價與建安成本之和進行成本核算。

        第二十五條 涉及舊村莊改造的,除權籍調查確認的工業用地、住宅用地及地上住宅房屋外,屬于集體經濟組織的集體土地和地上建筑物,采取整體核算方式,按照權籍調查確認的集體土地面積1:0.5比例和地上建筑物面積1:1比例兩者的平均值核定置換物業的建筑面積,置換物業性質為商業用房。其他地上構筑物和附屬物、搬遷費、停產停業損失等按照本指引第十條至第十二條規定采取貨幣核算。

      第四章 其他

        第二十六條 不同用途物業之間確需轉換的,以等價值為原則進行轉換。貨幣與置換物業間確需轉換的,綜合考慮開發成本、開發周期、轉換時間節點等因素進行轉換。

        第二十七條 不可預見費按照成本核算費用總額5%計算,主要用于在補償安置過程中實際發生但又未納入上述核算成本部分的費用。涉及物業補償部分,按照補償物業的區片樓面價與建安成本之和進行成本核算。

        第二十八條 各“三舊”改造(城市更新)項目對照上述核算標準,確定項目整體補償安置核算成本。涉及兩種及以上情形混合的,先分類核算補償安置成本,再將各分類補償安置成本相加計算總額,作為整體補償安置核算成本。

        涉及本指引未明確的其他情形的,根據法律法規及相關規定,參照本指引確定核算標準。

        第二十九條 除存量項目外,其余項目均按照本指引核算區片容積率和區片地價計收補償安置成本。

      第五章 附則

        第三十條 本指引由東莞市自然資源局負責解釋。

        第三十一條 權益人:是指歷經不動產權益核查和確認程序,確認享有項目拆除范圍內不動產權益的自然人、法人或其他組織。

        集體建設用地補償安置:指集體建設用地轉征為國有建設用地的補償安置。

        置換物業性質:上述置換物業屬于市場化商品房概念范疇。

        重置成新價:指用價值時點的建筑材料和建筑技術,按照價值時點的價格水平,重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的正常價格。

        保障性商品住宅:指在“三舊”改造(城市更新)項目中配建、由政府實施統一管理、面向符合規定條件的對象供應、限定使用和處分權利的保障性住房。保障性商品住宅在我市商品住房限售期內,不得以任何形式轉讓,限制轉讓時間屆滿后可以向符合條件的對象轉讓。

        開發成本:綜合考慮地價、建安成本等成本因素核算確定。

        存量項目:根據《關于加快項目動工建設有序推進“三舊”改造工作的通知》(東自然資〔2022〕377號)及相關補充通知或經市政府同意明確的存量項目。

        日期指代:本指引所稱“日”,除明確為“工作日”外,均指“自然日”。

        第三十二條 本指引自2023年5月1日起施行,有效期至2026年4月30日。



      国产欧美精品国产国产专区_91免费毛片高清在线_人妻系列无码专区按摩好紧_亚洲天堂A级无码视频网址_97在线视频人妻无码一区_日韩欧精品无码三级片